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2020-03-25 19:04 理财规划小编
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  房价的高低和什么有关呢?这是我们大家都关心的问题,本文就从宏观角度对影响或者决定房价的因素做一个分析。房价的高低可以从两个角度来看,第一是成本决定论;第二个是供需决定论,下面做详细的分析:

  1、房价的成本决定论
 
  房子作为一种提供居住功能的商品,拥有金融属性的同时也拥有商品属性,而商品的价格是受到成本制约的,任何一件商品的价格都不可能低于成本价格,因为这样的话,那么企业是亏损的,是无法持续经营的。
 
  个别行业的特殊时期会出现销售价格低于成本价格,但是只是在特殊时期,不会是持久的,比如共享汽车,滴滴刚开始推行的时候就是低于成本价格的,滴滴亏损的是股东和投资人的钱,用于补贴司机和乘客,但是这种做法是无法持续的,最后滴滴和快递合并了,市场统一了,那么就恢复到了正常的价格。
 
  房子的成本包括什么?一个是生产原材料,也就是土地,土地是房子的原材料,土地的成本占据了房子价格的相当一部分;还有就是钢筋水泥等建筑材料、以及设计和监理等等费用,还有就是人工费用支出,剩下的还有财务费用、税费、企业利润。
 
  土地成本
 
  下图是2010年到2019年以来的土地土让金和商品房销售金额的数据,2010年的土地出让金是2.9万亿,2011年是3.15万亿,2012年是2.7万亿,到了2013年就达到了3.9万亿,2013年是创造的历史记录。2014年和2015年是萎靡的两年,土地出让金分别是2.3万亿和3万亿,而此后在迎来了一波房地产牛市,土地拍卖价格也随之大涨,到了2016年就增加到了3.7万亿,2017年达到5.2万亿,2018年更是创纪录的6.5万亿,而2019年虽然全国的数据还没有出来,但是根据全国300个城市的土地出让金同比增长19%也可以估算出2019年全国土地出让金应该在7.7万亿的水平。
 
  土地出让金是是面粉,房子是面包,商品房销售金额在2010年为3.7万亿,2011年增加到5.9万亿,2012年进一步增加到6.4万亿,2013年达到了8.1万亿的历史记录,2014年萎靡了一年,降低到7.6万亿,但是2015年下半年开始楼市回暖,当年达到了8.7万亿,此后一路上涨,到了2019年达到了16万亿的历史峰值。
 
  整体上来看,土地出让金在不断的上涨,而商品房销售金额也在不断的上涨,土地出让金在2019年达到了7.7万亿的历史新高水平,而商品房销售金额也达到了16万亿的历史水平。土地出让金占商品房销售金额的比例在2010年为78.38%,而到2014年降低到30.48%,然后在2018年再次回到了43.33%。
 
  当然,因为土地出让金是当年成交拍卖的土地,但是这些土地要建成房子销售恐怕还需要等两年,那么这就有一个时间差,也就是说2015年出让的土地也许是在2017年变成房子销售的,根据这个原则,我们用时间错开的方法来将土地出让金除以2年后商品房销售金额,得到的比值大概是在30%-40%的区间。
 
  我们再来看一组国土资源部的数据,在2010年,国土资源部公布了一组数据,2009年地价占房价的比值为31.2%,这个是全国平均水平,而在上海、南京、杭州的地价占房价比看,2009年居住用地地价占房价比分别为47.36%、47.89%、45.47%。
 
  我们再来看你一组易居研究院的数据,下图是在不计算容积率的情况下,土地购置均价占商品房销售均价比重,2017年高达68%。
 
  我们把容积率计算在内的话,更加能够反应地价占房价的比重,我们还是使用易居研究院的数据,全国50城加权平均地价房价比的年度走势,在2016年达到了一个高点,将近45%,在2017年回落到38%,这全国50城的地价房价比会比全国平均水平要高的,但是我们也基本可以判断,当前地价和房价比基本是在30%-40%的区间。这个区间是我们可以做的一个基本判断。
 
  税收
 
  税费我们从一家房企当中来一窥究竟吧,万科是房地产行业的标杆,他的财务数据会有一定的代表性,2019年万科的营收是3679亿元,而其中的营业税及附加为329亿元,而企业所得税是214亿元,税收合计为543亿元,大概占据了总营收的15%。我们可以简单的来看税收占据了营收的15%。
 
  净利润
 
  万科的利润是比较漂亮的,2019年获得净利润为551亿元,那么占营收的比例也是15%左右。万科的净利润已经是行业内的标杆了,一般的房企是做不到这个水平的。
 
  利息和其他管理费用
 
  万科2019年的利息是92亿元,占营收的比例是2.5%,而销售费用90亿元,占比也是2.5%,管理费用110亿元,占比是3%,这几项费用加在一起大概是8%的比重。
 
  税收、净利润、利息以及其他管理费用之和大概是占营收的38%左右。那么剩余的成本就是62%的比重,我们上文分析过,地价占房价的比例大概是30%到40%的水平,但是万科的项目主要是在一二线城市,而且售价较高,2019年全年万科的销售均价是1.53万元/平米,这个价格是远高于融创和恒大以及碧桂园的。所以万科的项目中地价占房价的比重会比平均水平是要高的。万科的地价占房价的比例应该会超过40%,那么剩下的建筑材料、监理和设计,以及人工等所有的相关建筑过程中的成本大概是20%左右。
 
  综上所述,地价在房价中是占的大头,而且还有不断上涨的势头,成本决定了房价的最低价格。
 
  2、影响房价的供需论
 
  供需决定价格是经济学里面最基础的一条定律了,也是最常用于分析经济事件的方法论,他的核心就是当供给增加时,价格就会下降,当供不应求时,价格就会上涨。
 
  但是关于房价的供需具体是指的什么?
 
  恒大研究院首席经济学家任泽平有三句话来形容供需:短期看金融、中期看土地、长期看人口!
 
  短期看金融
 
  这三句话就非常全面的概况了供需的具体所指,比如金融政策,对于楼市而言,在消费端的金融政策有利率水平、首付比例这两个最重要的金融政策,如果房贷利率降低,是会刺激需求有利于买房的,首付比例降低也同样会刺激需求,有利于买房者,在2014年的时候房地产库存高企,于是去库存成为了一个核心任务。
 
  于是在2015年就开始有了降低首付比例,降低房贷利率,从2014年到2015年就有多次降低贷款基准利率的行动,同时众多银行对房贷利率进行打折的优惠,各位读者可以想一想2016年左右买的房子是否是利率比较优惠的。
 
  2016年10月份全国首套房房贷平均利率水平是4.41%,这是历史最低水平,从这个数据也可以看出当年的利率优惠力度有多大。而在同时段当时著名的还有“零首付”,可见当年在金融政策方面对楼市的影响。
 
  而到了2018年下半年,楼市调控严格了,上浮首付比例,房贷利率上调,提高购房资格,这些措施在不断的使用。
 
  中期看土地
 
  土地其实影响的是供给,所有的房子都需要现有土地才能建成我们能够居住的房子,在2000年的时候房地产业土地购置面积是1.53亿平米,在2001年增长到了2.17亿平米,2002年增加到了3亿平米的水平,而在2003年到2008年的5年时间,这个数据一直维持在3亿平米以上,在2007年甚至达到了4亿平米的高度。
 
  2009年受金融危机的影响房地产业土地购置面积下滑到3.2亿平米,但是在2010年和2011年都维持在4.1亿平米的水平,2012年有所下滑到了3.6亿平米,但是2013年又回到了3.9亿平米的水平,2014年开始减少到3.3亿平米,而到2015年进一步减少到2.3亿平米,2016年进一步跌到2.2亿平米,2017年到2019年虽然有所回升,但是也基本是在3亿平米以下,这都不及2002年的水平。
 
  所以,对于2015年以来的楼市牛市是有多种因素的,有棚改的原因,有金融政策的宽松刺激,也有土地供给的大幅减少,导致了2016年到2019年的数年牛市!
 
  长期看人口
 
  人口是最终决定房价的根本因素,因为这是决定需求端的终极因素,房子是给人住的,那么这里的人口到底是什么?其实从宏观来看就是城镇化人口,人口从农村迁移到城镇,造成人口的城镇化,从1998年到2018年中国的城镇化率从30%增加到60%。
 
  城镇居住的人口从3.79亿增加到8.31亿,城镇在20年的时间增加了4.52亿人口,这是一个庞大的数字,比一个国家的人口还多出三分之一。城镇化为城市带来了巨量的人口,也带来了巨量的居住需求。
 
  如果我们把全国的宏观角度再放低一点,放到一个城市,那么我们会发现,那些人口持续流入的城市房价上涨最快,比如深圳,深圳是一个中国的“移民城市”,都是从全国各省来的人口。
 
  但是深圳的常住人口从2014年之后大幅增加,平均年增加50万左右,2013年深圳的常住人口是1063亿,同比去年增加了8万人口,但是到了2014年末,深圳的常住人口增加到了1078万,同比上一年增加了15万,到了2015年增加到1138万,同比增加60万,到了2016年增加到1191万,同比增加53万,到2017年增加到1253万,同比增加62万人,到了2018年进一步增加到了1303万人,同比增加50万人。
 
  从2015年开始深圳的人口大幅增加,这也导致深圳的房价成为四个一线城市中涨幅最大的城市。
 
  总结:从宏观上来看,成本决定了房价的下限,而供需决定了房价的上限,人口、金融政策、土地供应都会从不同的角度来影响供需水平。

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